동자동의 토지·건물주 일부는 공공주택사업이 사유재산을 침해한다고 본다. 이들은 정부의 발표 직후 '서울역 쪽방촌 주민대책위원회(이하 주민대책위)'를 꾸리고 국토부 장관 자택 앞 시위 등을 이어왔다. 주민대책위와 뜻을 함께하는 소유주 A씨는 "(공공주택사업으로) 수용하면 (보상이) 형편없이 나온다"고 했다. 표준지 공시지가(인근 유사한 부동산의 공시지가)를 적용해 보상을 받으면 시세보다 적은 보상을 받을 것이란 우려다. 정부는 2021년 8월 사업설명 안내문을 통해 "정당한 보상을 할 수 있도록 토지보상법에 따라 현 거래 시세 등을 고려한 감정평가 가격으로 보상"하겠다고 했지만 반발은 계속됐다.

소유주들에게 이익이 돌아가지 않는다고 볼 수는 없다. 정부는 소유주들의 거센 반발에 2023년 공공주택 특별법을 개정해 특례까지 부여했다. 종전까지는 사업부지 내에 실거주하지 않는 소유주에게 재개발 아파트 분양권(현물 보상)을 주지 않고 현금으로만 보상했는데, 쪽방 밀집 지역에 한해서는 거주 여부와 무관하게 분양권으로 보상키로 한 것이다. 쪽방촌의 토지·건물 소유주 대부분이 쪽방촌에 살지 않는다는 점을 고려하면 정부가 파격적인 '당근'을 제시한 셈이다.

주민대책위가 말하는 손해는 엄밀히 말하면 기대이익의 감소다. 주민대책위 관계자 B씨는 "여기가 서울역 앞 메인(중심) 땅인데, GTX부터 해서 모든 게 다 바뀌는데, 바로 옆에도 재개발·재건축으로 바뀌는데, 공공으로 간다고 하면 '예, 예' 하고 따르겠느냐. 돈도 돈이지만 남의 사유재산 아니냐"고 했다. 공공주택사업 계획이 발표되던 시기에 비해 더 좋아진 교통 여건, 인근 지역의 재개발 사례 등 시공간을 초월한 비교는 이들의 개발이익에 대한 기대치를 크게 높였다. 그리고 그 이익을 최대한 실현할 수 있는 열쇠가 민간개발이라고 본다.

쪽방을 운영하는 C씨는 "(개발이) 돼도 그만, 안 돼도 그만"이라며 "지금도 나쁘지 않다. (재개발로) 아파트 한 채 생기면 좋지만, 개발되면 생활비가 안 나온다"고 했다. 이런 미온적인 입장은 쪽방을 운영하는 일부 건물주들에게서 주로 발견된다. C씨의 건물에는 성인 남성이 다리를 쭉 펴고 눕지 못하는 1평 남짓의 쪽방 10여개가 있다. 현재 월세는 방 하나당 25만원인데 개발이 되면 이 고정수입이 끊길 것이 걱정이다. C씨는 조만간 월세를 33만원까지 인상할 계획이다. 그는 "주거급여가 나오니까 (쪽방 주민들에게) 부담은 크지 않다"고 했다.

쪽방 임대료는 기형적으로 결정된다. 쪽방 주민의 상당수는 기초생활보장수급자로 주거비로만 쓸 수 있는 주거급여(2025년 서울지역 1인 가구 기준 35만2000원)를 지원받는다. 문제는 주거급여가 오르면 쪽방 주인들도 부담 없이 월세를 인상한다는 점이다. 쪽방 주민 D씨는 "한 평 조금 더 되는 방이 30몇만원이면 강남보다 비싸다. 쪽방 사는 사람들도 자기 돈이면 저항하겠지만 '내가 주는 돈 아니니까'라고 생각해버린다. 방세가 오른 만큼 환경이 개선되고 방이 넓어지는 것도 아니다. 소유주들만 땅 짚고 헤엄친다. 계속 세금 낭비하는 것을 막으려면 공공개발해야 한다"고 했다.

소유주 중에는 공공주택사업을 찬성하는 이들도 있다. 자영업을 하는 E씨도 그중 한 명이다. 그는 "1978년부터 이 지역을 개발한다고 했다. 그런데 계속 못 했다. 민간개발로 가면 사업성 때문에라도 빨리 개발이 안 된다"며 "1930년대 지어진 집이 있을 정도로 집들이 낡았다. 벽이 오래돼서 물이 샐 지경이다. 속도를 내려면 공공개발이 낫다"고 했다.

사업의 또 다른 축인 서울시의 태도 변화는 극적이다 못해 어지럽기까지 하다. 2023년 7월 오세훈 서울시장은 동자동을 찾아 "지금 공공개발을 하게 해달라는 외침을 하고 계십니다. 몇 번 '그 방향으로 갈 겁니다'라고 말씀을 드렸는데 못 믿으시나 봐요"라며 "좀 안심시켜 드려도 되는 단계에 와 있다고 생각합니다"라고 했다.

공공개발을 확언하던 태도는 1년 만에 달라졌다. 2024년 7월 오 시장은 한동훈 당시 국민의힘 당대표 후보와 동자동에서 조찬 회동을 한 뒤 주민들에게 "제 해법은 사업성을 높여드리는 거예요. 많은 가구를 지을 수 있도록 하면, 아무래도 가구 분에 여유가 생기니까 세입자분들에게도 유리한 환경이 조성되지 않겠어요. 그 점을 가지고 국토부와 서울시가 협의 중에 있습니다"라고 했다. 오 시장의 발언은 공공주택사업이 아니라 민간개발을 언급한 것이다. 공공주택사업은 애초 쪽방 주민 전원이 이주할 수 있는 임대주택 공급을 목표로 해, 사업성에 따라 임대주택의 규모가 달라지지 않는다.

동자동 쪽방촌에서 유사한 움직임이 가시화되고 있다. 몇몇 건물주는 쪽방 주민들의 전입신고를 거부하고 있다. 쪽방 수도 줄고 있다. 2020년 동자동 쪽방 건물은 67동이었는데 지난해 연말 기준 59동으로 줄었다. 이동현 홈리스행동 활동가는 "국토부 주민설명회 때 '푼돈 받으려고 쪽방 운영하지 말고 사람들 내보내라'는 공개 발언도 나왔다"고 했다.

동자동 쪽방촌 공공주택사업의 후퇴는 안 좋은 선례로 남을 수 있다. 토지·건물주들은 공공주택사업 지구지정만 막아낸 것이 아니다. 거센 반대를 해 정부로부터 최대한 챙길 것을 챙겼다. 이들은 공공주택사업이 진행될 때는 실거주자가 아니라도 아파트 분양권을 보상받을 수 있는 법 개정을 끌어냈고, 민간 도심 복합개발 사업이 추진될 경우에는 용적률에서 특례를 볼 수 있게 됐다. 토지·건물주들이 사유재산권을 내세워 공공개발에 반대하면 반대할수록 이익을 챙길 수 있다면, 취약계층의 주거 안정을 위한 공공개발 사업은 추진을 하지 않으니만 못한 정책으로 전락할지도 모른다.